Aluguel de Imóveis na Pessoa Jurídica: O Guia Completo da Reforma Tributária (EC 132/2023)

A Reforma Tributária (Emenda Constitucional 132/2023) é, sem dúvida, a transformação fiscal mais profunda das últimas décadas. Agora, com a publicação da Lei Complementar n° 214/2025, começamos a ter os detalhes de como ela vai funcionar na prática.

Um dos setores com regras mais peculiares é o de operações com bens imóveis, especialmente o aluguel feito por Pessoas Jurídicas (PJs).

Para ajudar a decifrar esse novo cenário vamos detalhar esses impactos.

1. INTRODUÇÃO

Esse artigo tem o objetivo de abordar os aspectos tributários aplicáveis às empresas que exercem a atividade de aluguel de imóveis, a partir da Reforma Tributária, instituída pela Emenda Constitucional n° 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar n° 214/2025.

2. CADASTRO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO (CIB)

Conforme dispõe o artigo 59 da Lei Complementar n° 214/2025, os contribuintes sujeitos ao IBS e à CBS são obrigados a se registrar em cadastro com identificação única.

Este é o primeiro pilar da reforma: centralização e controle. A lei está criando um cadastro unificado para todos os contribuintes dos novos impostos – o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). O objetivo é acabar com a multiplicidade de cadastros (federais, estaduais, municipais) e criar uma identificação única para cada contribuinte no país.

No tocante aos imóveis urbanos e rurais, são obrigados à inscrição no Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB). (Lei Complementar n° 214/2025, artigo 59, § 1°, inciso III). Aqui, a lei afunila. Além do cadastro da empresa (contribuinte), os ativos (imóveis) também terão seu próprio cadastro nacional. O CIB funcionará como o "CPF" de cada imóvel no Brasil, seja ele um apartamento na cidade ou uma fazenda.

O CIB é o inventário dos bens imóveis urbanos e rurais formado por dados enviados pelos cadastros de origem, que deverão atender aos requisitos de atribuição do código de inscrição, conforme o órgão regulador. Nele deverá constar, obrigatoriamente, todos os documentos relativos à obra de construção civil enviados pelo município. (Lei Complementar n° 214/2025, artigos 265, §§ 1° e 2°)

O que é o CIB na prática? É um "banco de dados mestre". Ele não será criado do zero, digitando-se imóvel por imóvel. Ele será alimentado pelos "cadastros de origem" – ou seja, os dados que hoje já estão nas Prefeituras e no INCRA (para rurais) serão migrados para esse sistema nacional. A grande novidade é a obrigação de constar "todos os documentos relativos à obra", o que significa que o Fisco terá acesso fácil ao "Habite-se", plantas e regularidade da construção, aumentando o controle sobre a legalidade do imóvel.

O artigo 266 da Lei Complementar n° 214/2025 estabelece os prazos de inscrição para que todos os bens imóveis sejam inscritos no CIB:

a) 12 meses para:

I) os órgãos da administração federal direta e indireta promoverem a adequação dos sistemas para adoção do CIB como código de identificação cadastral dos bens imóveis urbanos e rurais;

II) os serviços notariais e registrais realizarem a adaptação dos sistemas para adoção do CIB como código de identificação cadastral dos bens imóveis;

III) as capitais dos estados e o Distrito Federal incluírem o código CIB em seus respectivos sistemas.

Aqui estão os prazos mais curtos (1 ano). Órgãos federais (como a SPU - Secretaria de Patrimônio da União), Cartórios de Registro de Imóveis e as Prefeituras das grandes capitais terão 12 meses para fazer seus sistemas "conversarem" com o CIB e adotarem esse novo código. O envolvimento dos cartórios é crucial, pois liga a informação fiscal à informação de propriedade (matrícula).

b) 24 meses para:

I) os órgãos da administração estadual direta e indireta implementarem a adequação dos sistemas para adoção do CIB como código de identificação cadastral dos bens imóveis urbanos e rurais;

II) os demais municípios incluírem o código CIB em seus sistemas.

Os governos estaduais e os municípios menores (que são a grande maioria no Brasil) terão um prazo maior, de 2 anos, para se adaptarem. Isso é um reconhecimento da complexidade e da diferença de capacidade tecnológica entre as administrações públicas do país.

É importante ressaltar que não é a pessoa jurídica contribuinte do IBS e da CBS que realizará a inscrição no CIB, isso ocorrerá pelo cadastro de origem. Este é um ponto-chave para o contribuinte (a sua empresa).

Você não terá que, ativamente, "cadastrar o seu imóvel no CIB". A obrigação de enviar os dados é dos órgãos públicos (Prefeitura, CNIR, SPU). A sua obrigação, portanto, passa a ser indireta: garantir que o seu imóvel esteja 100% regular no cadastro de origem (Prefeitura, por exemplo). Se houver pendências lá, elas serão automaticamente replicadas no CIB, o que poderá gerar problemas fiscais.

No caso dos imóveis urbanos, os dados serão fornecidos pelas prefeituras e, no caso dos imóveis rurais, pelo Cadastro Nacional de Imóveis Rurais (CNIR). Quanto aos imóveis públicos da União, os dados serão produzidos pela Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União (SPU).

3. REGIME ESPECÍFICO

A Reforma Tributária estabelece regimes específicos para o IBS e a CBS com regras próprias de tributação.

A regra geral do IBS/CBS (o "modelo padrão do IVA") se aplica à maioria das empresas. No entanto, o legislador entendeu que alguns setores têm particularidades tão grandes que não se encaixam na regra geral. Para eles, foram criados "regimes específicos", que são conjuntos de regras de apuração feitos sob medida.

Os regimes específicos consistem em modelos de apuração distintos do modelo padrão do IVA, porém não implica, necessariamente, um regime mais benéfico. "Específico" não é sinônimo de "desconto" ou "benefício". Significa apenas que o método de cálculo é diferente. Um regime específico pode, em alguns casos, ser até mais complexo ou oneroso que a regra geral, dependendo do setor.

Os regimes específicos definidos nos artigos 172 a 307 da Lei Complementar n° 214/2025 são:

a) combustíveis;
b) operações com bens imóveis;
c) serviços financeiros;
d) cooperativas;
e) planos de assistência à saúde;
f) concursos de prognósticos;
g) serviços de hotelaria, parques de diversão e parques temáticos;
h) bares, restaurantes e similares;
i) agências de turismo;
j) transporte coletivo de passageiros;
k) sociedade anônima de futebol;
l) tratados internacionais."

Esta é a lista dos setores "especiais". O ponto de atenção para este artigo é o item b) operações com bens imóveis. Isso confirma que o setor de aluguéis (entre outras operações imobiliárias) não seguirá a regra geral do IVA, mas sim um conjunto de regras próprias, que serão detalhadas mais adiante.

Conforme audiência pública promovida pela Comissão de Assuntos Econômicos (CAE) do Senado Federal, a principal distinção entre regimes específicos e regimes diferenciados consiste no fato de que o primeiro abrange atividades com regras de apuração próprias, enquanto o último corresponde a atividades com redução de alíquotas.

Este é um detalhe técnico, mas importante. A Reforma criou dois tipos de tratamento especial:

1. Regimes Específicos: Mudam as regras do jogo (base de cálculo, fato gerador, etc.). É onde os imóveis se encaixam.
2. Regimes Diferenciados: A regra do jogo é a mesma, mas a alíquota é reduzida (ex: serviços de saúde, educação).O boletim faz essa distinção para justificar por que o setor de imóveis terá regras de cálculo tão particulares.

No caso de operações com bens imóveis, o artigo 156-A, § 6°, inciso II c/c artigo 195, § 16 da Constituição Federal de 1988, ao citar que haveria Lei Complementar para dispor o regime específico de tributação para essas operações, autoriza que sejam modificadas as alíquotas, as regras de creditamento e a base de cálculo em relação ao modelo padrão estabelecido para o IBS e a CBS.

A própria Emenda Constitucional (a mudança na Constituição) já previu que o setor de imóveis seria "especial" e deu poder para a Lei Complementar (LC 214/2025) criar regras próprias de alíquota, crédito e base de cálculo para ele.

Cabe observar que, nas hipóteses não previstas expressamente pelos regimes específicos, aplicam-se as normas gerais de incidência do IBS e da CBS, como dispõe o artigo 307 da Lei Complementar n° 214/2025.

Isso é o que os advogados chamam de "aplicação subsidiária". Significa que o Regime Específico não é um mundo à parte. Ele só legisla sobre o que é diferente. Se houver alguma situação ou detalhe que o Regime Específico de Imóveis não previu, então vale a regra geral do IBS/CBS.

De acordo com a Lei Complementar n° 214/2025, artigo 252, inciso III, entre as operações que estão sujeitas ao regime específico dos bens imóveis, estão as operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis. Locação (aluguel), cessão onerosa (pagamento para usar um espaço) e arrendamento estão oficialmente dentro do Regime Específico.

No tocante às operações de aluguel de imóveis próprios, trata-se de uma operação em que uma das partes cede o bem para uso de outrem, mediante certo pagamento ou remuneração. (Lei n° 10.406/2002, artigo 565).

Já no caso de cessão, segundo a circunstância em que o contrato ou convenção se opera, a cessão pode, por vezes, assumir o caráter de venda, configurar-se como dação em pagamento, apresentar-se como uma locação ou, quando gratuita, assumir o aspecto de uma doação.

A cessão pode ocorrer por meio de contrato a título oneroso ou gratuito, pelo qual a pessoa titular de direitos ou créditos os transfere a outra, com abstração das coisas sobre que recaem. A cessão pode incidir sobre direitos relacionados a imóveis, tais como hipotecas, penhores, arrendamentos, anticrese, desde que o contrato recaia sobre o crédito ou o direito que se tem, não sobre a coisa em si.

Assim, enquanto o aluguel é sobre o uso da coisa (o imóvel), a cessão é sobre a transferência de um direito (ex: ceder o direito de receber os aluguéis). Ambos (o aluguel em si e a cessão do direito de alugar) estarão no mesmo regime.

O arrendamento é voltado para locação de propriedade imobiliária rústica ou prédios não urbanos, já a locação é destinada para o contrato de aluguel das casas ou prédios urbanos e de bens imóveis. Portanto, o arrendamento está representado na modalidade de contrato de locação para exploração agrícola ou pecuária, ou seja, o arrendamento rural, regido pela Lei n° 4.504/64.

Conforme o § 1° do artigo 252 da Lei Complementar n° 214/2025, as operações de servidão, a cessão de uso ou de espaço, a permissão de uso e o direito de passagem estão sujeitas as mesmas regras da locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis.

Também entram aqui:

• Servidão: Ex: Uma fazenda que cobra de outra para permitir a passagem de gado.
• Cessão de uso ou de espaço: Ex: Alugar o topo de um prédio para uma antena de celular; alugar um espaço em um muro para um outdoor.
• Direito de passagem: Ex: Uma empresa de energia que paga para passar cabos por uma propriedade. Tudo isso é tributado pela mesma regra do aluguel.

Se a operação de locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóvel residencial for realizada com periodicidade de até 90 dias ininterruptos, essas operações serão tributadas pelo IBS e CBS como serviços de hotelaria, conforme determinação do artigo 253 da Lei Complementar n° 214/2025.

Esta é a "regra do Airbnb". Se a sua PJ aluga um imóvel residencial por curto prazo (definido como até 90 dias), ele NÃO entra no Regime Específico de Imóveis. Ele será tributado como "serviço de hotelaria", que é outro regime específico, com regras diferentes (provavelmente mais onerosas e similares a um serviço comum, sem os benefícios do regime de locação).

3.1. Fato gerador

O fato gerador do IBS e da CBS na locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel ocorrerá no momento de cada pagamento. (Lei Complementar n° 214/2025, artigo 254, inciso III e § 2°).

Aqui está uma das mudanças mais cruciais. O "fato gerador" é o momento em que o imposto passa a ser devido. A lei define que esse momento é o do PAGAMENTO.

De acordo com o artigo 11 da Lei Complementar n° 214/2025, será considerado local da operação aquele onde o imóvel estiver situado. Isso define para onde vai o imposto (especificamente o IBS, que é dividido entre estados e municípios). A regra é o "destino": o imposto é devido no local onde o imóvel está fisicamente, não importando onde fica a sede da imobiliária ou onde mora o proprietário.

O IBS e a CBS não incidem sobre eventual inadimplência por parte do inquilino. Esta é a consequência prática do fato gerador ser o "pagamento". Se o inquilino não pagou, não houve fato gerador. Portanto, a PJ proprietária do imóvel não precisa pagar imposto sobre um valor que não recebeu.

Portanto, nessas operações o fato gerador ocorrerá em cada pagamento, ou seja, por meio do regime de caixa e não no momento de vencimento do boleto.

O sistema de tributação de aluguéis muda do Regime de Competência (onde o imposto é devido na data do vencimento, mesmo sem receber) para o Regime de Caixa (onde o imposto só é devido quando o dinheiro entra). Isso é um ganho imenso de fluxo de caixa para as empresas.

3.2. Base de cálculo

A base de cálculo do IBS e da CBS corresponde ao valor referente à locação, à cessão onerosa ou ao arrendamento do imóvel, acrescido: (Lei Complementar n° 214/2025, artigo 255, inciso II e § 1°, incisos I a III). "Base de cálculo" é o valor sobre o qual a alíquota do imposto será aplicada.

a) do valor dos juros e das variações monetárias, em função da taxa de câmbio ou de índice ou coeficiente aplicáveis previstos em contrato ou disposição legal;

Soma-se ao aluguel qualquer correção monetária (ex: reajuste pelo IGP-M) ou juros contratuais.

b) dos valores de acréscimos resultantes de ajuste do valor da operação, juros, multas, acréscimos e encargos, bem como os descontos oferecidos mediante condição (descontos condicionais);

Multas por atraso e juros de mora pagos pelo inquilino também entram na base de cálculo e são tributados. O texto também cita "descontos condicionais" (ex: "pague até o dia 5 e tenha R$ 100 de desconto"). Nesse caso, se o inquilino não pagar em dia e perder o desconto, o valor tributado será o valor cheio (sem o desconto).

c) das demais importâncias exigidas ou obtidas como parte do valor da operação, inclusive seguros e taxas.

Qualquer outra taxa que o locador cobre (ex: taxa administrativa, seguro fiança embutido) também compõe a base de cálculo.

Nos termos do § 2° do artigo 255 da Lei Complementar n° 214/2025, não serão incluídos na base de cálculo do IBS e da CBS (o que NÃO entra no cálculo, mesmo que venha no mesmo boleto do aluguel):

a) o valor dos tributos e dos emolumentos incidentes sobre o bem imóvel; e

O principal tributo sobre o imóvel é o IPTU. Se o inquilino paga o IPTU (seja embutido no aluguel ou à parte), esse valor não é receita do locador e, portanto, não é tributado pelo IBS/CBS.

b) as despesas de condomínio.

Da mesma forma, o valor do condomínio pago pelo inquilino é um mero repasse à administração do prédio. Não é receita da PJ locadora e está fora da base de cálculo.

3.2.1. Redutor de ajuste e redutor social

O redutor de ajuste é utilizado para reduzir a base de cálculo nas operações envolvendo alienação do bem imóvel. Poderá ser aplicado a partir de 1° de janeiro de 2027 e estará vinculado a cada imóvel de propriedade do contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS. (Lei Complementar n° 214/2025, artigo 257).

O redutor de ajuste não será aplicado para as operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel por falta de previsão legal expressa nos artigos 257 e 258 da Lei Complementar n° 214/2025.

Porém, na operação de locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel para uso residencial, o contribuinte poderá deduzir da base de cálculo do IBS e da CBS o redutor social no valor de R$ 600,00 por bem imóvel, até o limite do valor da base de cálculo. (Lei Complementar n° 214/2025, artigo 260):

Este é o benefício para o aluguel. É o "Redutor Social".

• Valor: R$ 600,00.
• Condição 1: Aplicável apenas para imóveis de uso residencial. Aluguel de salas comerciais, galpões, etc., não tem direito.
• Condição 2: É um abatimento por imóvel. Se a PJ tem 3 apartamentos residenciais alugados, ela pode abater R$ 600,00 de cada um.
• Como funciona: É um desconto direto na base de cálculo. Ex: Aluguel (líquido de IPTU/Cond.) de R$ 3.000,00. A base de cálculo não será R$ 3.000,00, mas sim R$ 2.400,00 (3.000 - 600).

O valor do redutor social será atualizado mensalmente a partir da publicação da Lei Complementar pelo IPCA ou outro índice que vier a substituí-lo. (Lei Complementar n° 214/2025, artigo 260, parágrafo único). O valor de R$ 600,00 não ficará congelado. Ele será corrigido pela inflação (IPCA), o que é positivo.

No que diz respeito ao redutor social, inexiste vedação legal que impeça sua aplicação para o período de teste. (Lei Complementar n° 214/2025, artigo 348, inciso III, inciso "b")". A Reforma terá um "período de teste" (em 2026, com alíquotas baixas). Legalmente, o redutor social já pode ser usado nesse período.

Observando o artigo 544, inciso VI da Lei Complementar n° 214/2025, os efeitos do artigo 260 se iniciam a partir de janeiro de 2026. É recomendável aguardar a edição do Regulamento da CBS, por parte do Poder Executivo da União, e o regulamento do IBS, pelo Comitê Gestor, para que o contribuinte adquira maior segurança jurídica sobre a possibilidade de utilizar o redutor social para abatimento da base de cálculo durante o ano-calendário de 2026.

Esta é a tradicional cautela contábil. A Lei Complementar (a "lei-mãe") permite. No entanto, ainda faltam as "normas regulamentadoras" (o "como fazer" exato, que será publicado pelo Comitê Gestor). Sugiro esperar por essas normas menores para ter 100% de segurança jurídica antes de aplicar o redutor no primeiro ano (2026).

3.3. Alíquota

Conforme estabelecido nos artigos 156-A, § 6° e 195, § 16, da CF/88, as alíquotas da CBS e do IBS serão determinadas mediante legislação específica dos respectivos entes tributantes, e deverão ser as mesmas para todas as operações com bens e serviços ocorridos naquela localidade.

A alíquota final (o % do imposto) ainda não está 100% definida. Ela será uma soma da alíquota federal (CBS) e das alíquotas estaduais/municipais (IBS), que ainda serão fixadas em lei. A regra é que ela seja "a mesma para todos", exceto para os setores com regimes especiais.

Nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel, as alíquotas ficam reduzidas em 70%. (Lei Complementar n° 214/2025, artigo 261, parágrafo único). Este é o segundo grande benefício do Regime Específico. A alíquota do setor de locação NÃO será a alíquota padrão (estimada em 28%). Ela terá um desconto de 70%.

• Cálculo estimado: Se a alíquota padrão for 28%, a redução é de 70% sobre 28% (o que dá 19,6%).
• Alíquota Efetiva: 28% - 19,6% = 8,4%.Portanto, a alíquota efetiva para locação de imóveis na PJ deve girar em torno de 8,4%.

3.4. Exemplo

Considere os seguintes dados:
Valor do aluguel: R$ 5.000,00
Despesa de condomínio: R$ 500,00
Despesa com IPTU: R$ 300,00"

Como vimos, os tributos incidentes sobre o bem imóvel e as despesas de condomínio não compõem a base de cálculo do IBS e da CBS. IPTU e Condomínio são excluídos da conta.

Dessa forma, para fins da formação da base de cálculo, antes da aplicação do redutor social, o valor considerado será de R$ 4.200,00.

Primeiro passo do cálculo: R$ 5.000,00 (Aluguel Bruto) - R$ 500,00 (Condomínio) - R$ 300,00 (IPTU) = R$ 4.200,00. Esta é a base de cálculo inicial.

Aplicando-se o redutor social de R$ 600,00, a base de cálculo para aplicação das alíquotas de IBS e CBS será de R$ 3.600,00.

Segundo passo: no exemplo assumimos que é um imóvel residencial (pois está usando o Redutor Social). Pega-se a base inicial e aplica-se o redutor: R$ 4.200,00 - R$ 600,00 = R$ 3.600,00. Este é o valor final sobre o qual o imposto será calculado.

Em virtude de as alíquotas do IBS e da CBS serem reduzidas em 70% nessas operações, se considerarmos a estimativa de alíquota padrão de 28% do governo federal, com a redução, a alíquota efetiva do IVA Dual será de 8,40%."

Portanto, como a base de cálculo é de R$ 3.600,00, o valor dos tributos é de R$ 302,40. Terceiro e último passo: Aplica-se a alíquota sobre a base final. 8,4% de R$ 3.600,00 = R$ 302,40. Este seria o imposto (IBS+CBS) devido.

Segue abaixo quadro ilustrativo contendo a simulação do cálculo:
Valor do aluguel R$ 5.000,00
( - ) Despesa de condomínio R$ 500,00
( - ) Despesa com IPTUR$ 300,00Base de cálculo Inicial= R$ 4.200,00
( - ) Redutor Social R$ 600,00Base de cálculo= R$ 3.600,00X Alíquota (com redução em 70%)8,40 %
Valor dos tributos (IBS + CBS)= 302,40.

3.5. Obrigações acessórias

Poderão ser criadas obrigações acessórias a serem cumpridas pelas pessoas jurídicas sujeitas a regimes específicos, como é o caso das operações de bens imóveis, distintas daquelas aplicáveis à operacionalização do IBS e da CBS sobre operações previstas nas regras gerais, que serão uniformes em todo território nacional e possuirão regras próprias a serem fixadas pelo regulamento. (Lei Complementar n° 214/2025, artigo 305, caput).

"Obrigações acessórias" é o jargão fiscal para a "burocracia" (declarações, guias, informes). Ressalto que o setor de imóveis poderá ter declarações próprias e diferentes da regra geral, devido às suas particularidades (como o Redutor Social, por exemplo).

Nas obrigações acessórias, deverão conter as informações pertinentes para apuração da base de cálculo, creditamento e demais informações necessárias, observando a particularidade de cada regime específico. (Lei Complementar n° 214/2025, artigo 305, § 1°). As futuras declarações deste setor exigirão campos específicos para detalhar o cálculo (informar o valor do IPTU/Cond. excluído, o uso do redutor, etc.).

As informações prestadas pelo contribuinte possuirão caráter declaratório, constituindo confissão de dívida em relação ao débito do IBS e da CBS. (Lei Complementar n° 214/2025, artigo 305, § 3°). Isso é padrão no sistema tributário brasileiro. O ato de enviar a declaração (obrigação acessória) já constitui formalmente a dívida (obrigação principal). Se você declarou R$ 302,40, você deve R$ 302,40, sem necessidade de o Fisco "lançar" ou "autuar" primeiro.

O Comitê Gestor do IBS e a Receita Federal do Brasil poderão estabelecer, mediante ato conjunto, obrigações acessórias no interesse da fiscalização e da administração tributária, dirigidas a terceiros relacionados às operações com bens imóveis, inclusive tabeliães, registradores de imóveis e juntas comerciais. (Lei Complementar n° 214/2025, artigo 268).

Este é um ponto de alerta máximo sobre fiscalização. O Fisco (Receita e Comitê Gestor) ganha poder legal para exigir informações de terceiros:

• Tabeliães (Cartórios de Notas);
• Registradores de Imóveis (Cartórios de Registro);
• Juntas Comerciais.

Isso significa que o Fisco vai cruzar o que a sua PJ declarou, com o que o Cartório informou sobre a matrícula do seu imóvel e o que a Junta Comercial tem sobre sua empresa. A margem para informalidade ou erro será drasticamente reduzida.

4. CRÉDITOS

A seguir, serão apresentadas orientações sobre tomada de crédito, tanto para o locador, quanto para o locatário. A base de um IVA (como o IBS/CBS) é a não cumulatividade, ou seja, o direito a crédito. Esta seção explica como isso funciona no aluguel.

4.1. Créditos no locador (crédito para trás)

A apuração de IBS e CBS nos regimes específicos não implica estorno de créditos relativos às aquisições de bens e serviços. (Lei Complementar n° 214/2025, artigo 302, parágrafo único). "Crédito para trás" é o crédito que a PJ (locadora) toma sobre suas compras e insumos. A lei garante que, mesmo estando em um regime específico (com alíquota reduzida de 8,4%), o locador não perde o direito de tomar créditos.

Os contribuintes sujeitos ao regime específico de bens imóveis poderão apropriar e utilizar o crédito de IBS e CBS sobre as aquisições de bens e serviços, exceto quando houver regra própria em regime específico aplicável ao bem e serviço adquirido. (Lei Complementar n° 214/2025, artigo 302).

A regra é: o locador PODE tomar crédito. Se a PJ contrata uma empreiteira para reformar o apartamento antes de alugar, o IBS/CBS pago nessa nota fiscal de serviço vira crédito para o locador. Ele usará esse crédito para abater do IBS/CBS que ele deve pagar sobre os aluguéis.

Para a apropriação de crédito, observará o disposto nos artigos 47 a 57 da Lei Complementar n° 214/2025. As regras de como tomar o crédito (requisitos, prazos) são as regras gerais do IVA, definidas nos artigos 47 a 57.

Portanto, não poderá tomar crédito quando se referirem a bens ou serviços de uso pessoal, nos termos do artigo 57 da Lei Complementar n° 214/2025. (Lei Complementar n° 214/2025, artigos 47 e 57). Esta é a vedação mais comum em qualquer IVA. O crédito só é permitido sobre o que é usado na atividade da empresa. Compras de uso pessoal dos sócios (ex: o carro particular, a TV da casa do sócio) não geram crédito.

É vedado a apropriação de crédito de IBS e CBS sobre os valores que forem deduzidos da base de cálculo do IBS e da CBS, assim como a dedução em duplicidade de qualquer valor, conforme artigo 303 da Lei Complementar n° 214/2025. Por exemplo, o valor das despesas com condomínio suportadas pelo locador não pode lhe gerar créditos, pois ela tem previsão no artigo 255, § 2° da mesma lei para ser excluída da base de cálculo da locadora.

Esta é uma vedação lógica para evitar benefício duplo. Como o locador já excluiu o valor do IPTU e do Condomínio da base de cálculo (lá no item 3.2), ele não pode querer se creditar do IBS/CBS que possa estar embutido nessas despesas. Não se pode ter o mesmo benefício duas vezes (exclusão + crédito).

Para os contribuintes sujeitos ao regime regular, a apropriação dos créditos de IBS e CBS fica vinculada à extinção dos débitos tributários relativos às operações de aquisição. Em outras palavras, para que o adquirente de um determinado bem ou serviço tenha direito ao crédito, o débito incidente na operação de aquisição deverá ser extinto. (Lei Complementar n° 214/2025, artigo 47)"

Esta é a regra do "split payment" ou "pagamento vinculado". O seu direito ao crédito estará condicionado ao seu fornecedor ter, de fato, pago o imposto na etapa anterior. O sistema será digital e fará essa verificação.

Como estabelece o inciso II do § 1° do artigo 47 da Lei Complementar n° 214/2025, a apropriação dos créditos está vinculada à comprovação mediante documento fiscal eletrônico hábil e idôneo. Segundo os §§ 2° e 3° do mesmo artigo, os valores dos créditos de IBS e CBS utilizados serão equivalentes aos montantes, respectivamente, de IBS e CBS, discriminados no documento fiscal relativo às aquisições.

O crédito não é "presumido". Ele exige um documento fiscal eletrônico (a nova Nota Fiscal) que discrimine exatamente quanto foi pago de IBS e de CBS.

4.2. Crédito no locatário (crédito para frente)

Não há restrição na transferência de créditos para os adquirentes de bens ou serviços relacionados aos imóveis, exceto quando se referirem a bens ou serviços de uso pessoal, conforme artigo 57 da Lei Complementar n° 214/2025.

Ampliando o Conceito:

"Crédito para frente" é o crédito que o inquilino (locatário) toma. Se o inquilino for outra Pessoa Jurídica (ex: uma clínica médica, um escritório de advocacia), ele PODE tomar crédito do IBS/CBS pago no aluguel, desde que use o imóvel para sua atividade e não para uso pessoal. Para a apropriação de crédito, observará o disposto nos artigos 47 a 57 da Lei Complementar n° 214/2025.

As regras para o inquilino tomar o crédito são as mesmas regras gerais do IVA (precisa de documento fiscal, não pode ser de uso pessoal, etc.). Isso, na prática, reduz o custo efetivo do aluguel para inquilinos que são empresas.

5. REGIME OPCIONAL - ALÍQUOTA DE 3,65%

De acordo com o artigo 487, caput e § 2° da Lei Complementar n° 214/2025, para as operações de locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel firmado por prazo determinado, o contribuinte poderá optar pelo recolhimento de IBS e CBS à alíquota total de 3,65%, calculada sobre a receita bruta recebida.

Atenção: esta é uma Regra de Transição. Ela oferece uma escolha ao contribuinte. Em vez de entrar no Regime Específico (de 8,4% com créditos e redutores), ele pode optar por um regime simplificado de 3,65% sobre a receita bruta.

Considera-se receita bruta a totalidade das receitas auferidas nessas operações, incluindo as receitas financeiras e de variações monetárias decorrentes dessas operações. (Lei Complementar n° 214/2025, artigo 487, § 6°)"

Aqui, "receita bruta" significa tudo: o aluguel, mais multas, juros, etc. Diferente do Regime Específico, aqui não se pode abater IPTU e Condomínio. É 3,65% sobre o total recebido.

A opção será aplicada somente:

a) para contratos não residenciais, pelo prazo original do contrato, desde que: (Lei Complementar n° 214/2025, artigo 487, §1°, inciso I)

a.1) firmados até a data de publicação da Lei Complementar, ou seja, até 16.01.2025, e a data será comprovada por meio de firma reconhecida ou assinatura eletrônica; e

a.2) deverá ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis ou de Registros de Títulos e Documentos até 31.12.2025 ou ser disponibilizado à Receita Federal e ao Comitê Gestor do IBS, de acordo com regras a serem definidas em regulamento."

Em suma, aqui estão as condições para contratos comerciais (não residenciais).

1. Contratos Antigos: Só vale para contratos assinados até 16 de janeiro de 2025.
2. Prova: A data deve ser comprovada (firma reconhecida ou assinatura eletrônica).
3. Registro: O contrato deve ser registrado em cartório até o fim de 2025.
4. Validade: A opção vale pelo prazo original do contrato (ex: se o contrato antigo vai até 2030, a alíquota de 3,65% vale até 2030).

b) para contratos com finalidade residencial, firmados até a data de publicação da Lei Complementar, ou seja, até 16.01.2025, sendo que:

b.1) a data será comprovada por meio de firma reconhecida, assinatura eletrônica ou por meio de comprovação do pagamento do aluguel até o último dia do mês subsequente ao primeiro mês do contrato; e (Lei Complementar n° 214/2025, artigo 487, § 1°, inciso II)

b.2) a opção será aplicada até o fim do prazo original do contrato ou até 31.12.2028, o que ocorrer primeiro. (Lei Complementar n° 214/2025, artigo 487, § 1°, inciso II)"

Para contratos residenciais, as regras são parecidas (contrato antigo, com data comprovada), mas há um limite de tempo. A opção de 3,65% vale até o fim do contrato ou até 31/12/2028, o que acontecer primeiro. Ou seja, para residenciais, este benefício acaba em 2028.

A opção por essa forma de recolhimento afasta qualquer outra forma de incidência de IBS e CBS sobre a operação. (Lei Complementar n° 214/2025, artigo 487, § 3°). É uma escolha "excludente". Ou você está no Regime Opcional (3,65%) ou está no Regime Específico (8,4% com redutores). Não pode misturar os dois.

As receitas, custos e despesas próprias dessas operações não deverão ser computados na apuração da base de cálculo do IBS e da CBS devida pelo contribuinte em virtude de suas outras atividades empresariais. (Lei Complementar n° 214/2025, artigo 487, § 8°). Exige segregação. Se a sua PJ tem aluguéis (no regime opcional) e também presta serviços (na regra geral), as contabilidades devem ser separadas.

Caso o contribuinte opte pelo recolhimento do IBS e da CBS sob a alíquota de 3,65%, fica vedada a apropriação de crédito do IBS e da CBS em relação às operações relacionadas ao bem imóvel sujeito ao regime opcional (créditos para trás). Ressalta-se que essa opção não prejudica o crédito do locatário. (Lei Complementar n° 214/2025, artigo 487, § 4°).

Este é o "trade-off" (a troca). Para ter a alíquota baixa de 3,65%, o locador perde o direito de tomar créditos (o "crédito para trás"). Se ele reformar o imóvel, não poderá se creditar.

Os custos e despesas indiretos pagos pelo contribuinte deverão ser apropriados proporcionalmente a cada operação, considerando a proporção de suas receitas em relação à receita total da empresa. (Lei Complementar n° 214/2025, artigo 487, § 9°). Se a PJ tem custos "mistos" (ex: o contador que cuida de todas as atividades), esses custos devem ser rateados.

Os créditos de IBS e CBS decorrentes de custos e despesas indiretos, que foram apropriados pelo contribuinte, alocados a operações sujeitas ao regime opcional, deverão ser estornados. (Lei Complementar n° 214/2025, artigo 487, § 10). A parte do crédito do contador (exemplo) que for alocada à atividade de aluguel (que está nos 3,65%) deve ser estornada (devolvida), pois esse regime não dá direito a crédito.

A opção também impede que o contribuinte utilize o redutor social de R$ 600,00, previsto no artigo 260 da Lei Complementar n° 214/2025. (Lei Complementar n° 214/2025, artigo 487, § 5°).

Mais um "trade-off". Ao optar pelos 3,65%, o locador também perde o direito ao Redutor Social de R$ 600,00 (mesmo em imóveis residenciais).

São vedados procedimentos de restituição ou compensação dos tributos pagos pelo contribuinte por meio desse regime, uma vez que esse recolhimento é considerado definitivo. (Lei Complementar n° 214/2025, artigo 487, § 7°). O pagamento de 3,65% é "definitivo". Não gera créditos acumulados, nem direito a restituição. Pagou, acabou.

Ressalta-se que o contribuinte fica obrigado a manter escrituração contábil segregada, identificando as operações sujeitas ao regime de tributação opcional. (Lei Complementar n° 214/2025, artigo 487, § 11). Reforça a necessidade de manter uma contabilidade separada e organizada para as operações que estiverem neste regime de transição.

6. SIMPLES NACIONAL

Até 31.12.2024, pela antiga redação do inciso XV do artigo 17 da Lei Complementar n° 123/2006, era vedado o aluguel de imóveis próprios às pessoas jurídicas do Simples Nacional, sendo permitido apenas quando se referir à prestação de serviços tributados pelo ISS.

Historicamente, uma PJ "pura" de aluguel de imóveis (holding/imobiliária) não pode ser do Simples Nacional. A única exceção era para atividades específicas que o ISS considerava "serviço".

As atividades compreendidas na exceção e, portanto, autorizadas a tributar a receita da locação no Simples Nacional, envolviam a exploração de salões de festas, centro de convenções, escritórios virtuais, estandes, quadras esportivas, estádios, ginásios, auditórios, casas de espetáculos, parques de diversões, canchas e congêneres, para realização de eventos ou negócios de qualquer natureza, conforme prevê a Resolução CGSN n° 140/2018, artigo 25, § 1°, inciso III, alínea “l”.

Porém, a partir de 01.01.2025, a redação do inciso XV do artigo 17 da Lei Complementar n° 123/2006 pela Lei Complementar n° 214/2025, retirando essa exceção do ISS, passa a compreender que qualquer atividade de locação de imóveis próprios será vedada ao regime tributário do Simples Nacional. (Lei Complementar n° 214/2025, artigo 516 c/c artigo 544, inciso II).

A Reforma Tributária (através da LC 214/2025) revogou a exceção. A "brecha" que permitia salões de festa e escritórios virtuais no Simples Nacional foi fechada. A partir de 2025, a regra é absoluta: qualquer atividade de locação de imóveis próprios é impeditiva e PROIBIDA no Simples Nacional.

Ressalta-se que, pelo inciso II, do § 4°, do artigo 8°, da Resolução CGSN n° 140/2018, quando determinada atividade econômica passar a ser considerada impeditiva no Simples Nacional, os efeitos da exclusão terão início a partir do ano-calendário seguinte ao da alteração que determinou o impedimento, ou seja, a partir de 01.01.2026. Este é o prazo de "carência". A lei que proíbe (LC 214) entra em vigor em 2025. A regra do Simples (Resolução 140) diz que a exclusão só acontece no ano seguinte ao da mudança.

Conclusão Prática: empresas no Simples que têm essas atividades (mesmo as que eram permitidas, como salão de festas) têm o ano de 2025 inteiro para se regularizarem. Isso significa que elas devem, obrigatoriamente, pedir o desenquadramento do Simples ou alterar seu objeto social (retirando a atividade). Se não fizerem nada, em 1º de janeiro de 2026, serão excluídas de ofício do Simples Nacional e migradas para o Lucro Presumido.

Referências:
Lei Complementar n° 214/2025
Perguntas Frequentes CIB